سؤالات متداول
دعاوی ملکی
همه چیز درباره دعاوی ملکی. خرید و فروش، اجاره، اختلافات ملکی، ثبت سند. مشاوره حقوقی رایگان در امور ملکی.
باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه محل وقوع ملک بدهید. بهتر است همزمان دستور موقت منع نقل و انتقال نیز درخواست کنید تا ملک در جریان دادرسی به دیگری منتقل نشود. مدارک لازم: مبایعهنامه، رسید پرداختها و استعلام ثبتی. اگر ملک پایانکار ندارد، معمولاً باید الزام به اخذ پایانکار را هم به خواستهها اضافه کنید، وگرنه حکم قابل اجرا نخواهد بود.
سه دعوای متفاوت با پیششرطهای متفاوت. خلع ید علیه کسی است که بدون هیچ قراردادی ملک شما را در تصرف دارد و اثبات آن نیاز به سند رسمی مالکیت دارد. تخلیه علیه مستأجری است که قرارداد او پایان یافته. رفع تصرف عدوانی نیازی به اثبات مالکیت ندارد و فقط سبق تصرف شما و لحوق تصرف طرف مقابل را میخواهد؛ به همین دلیل سریعترین مسیر برای کسی است که سند رسمی ندارد.
ابتدا باید از ادارهٔ ثبت درخواست افراز کنید. اگر ثبت، ملک را غیرقابل افراز اعلام کند — که در آپارتمانها و زمینهای کوچک رایج است — میتوانید دادخواست دستور فروش ملک مشاع به دادگاه بدهید؛ در این حالت ملک از طریق مزایده فروخته و بهای آن میان شرکا تقسیم میشود. اگر یکی از شرکا محجور یا غایب باشد، افراز از ابتدا در صلاحیت دادگاه است نه ثبت.
با دادخواست مطالبهٔ ودیعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه — بسته به مبلغ — اقدام کنید و همزمان تأمین خواسته بخواهید تا اموال موجر توقیف شود. اگر قرارداد اجاره در بنگاه با کد رهگیری تنظیم شده باشد، اثبات بسیار سادهتر است. نکتهٔ مهم اینکه تخلیه و تحویل کلید را حتماً با صورتجلسهٔ کتبی انجام دهید، وگرنه موجر میتواند مدعی تصرف ادامهدار شود.
سرقفلی مبلغی است که مستأجر هنگام شروع اجاره به مالک میپردازد تا حق استفاده از محل تجاری را به دست آورد و قابل انتقال به غیر است. حق کسب و پیشه ارزشی است که بهمرور و در اثر فعالیت خود مستأجر در محل ایجاد میشود. قراردادهای تجاری منعقدشده پیش از سال ۱۳۷۶ مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و حق کسب و پیشه هستند؛ بعد از آن، قانون ۱۳۷۶ حاکم است. تشخیص اینکه قرارداد شما زیر کدام قانون قرار میگیرد، اولین گام هر دعوای سرقفلی است.
دستکم چهار مورد: استعلام ثبتی برای اطمینان از مالکیت و بازداشت نبودن ملک، پایانکار و عدم خلاف از شهرداری، بدهی مالیاتی و عوارض، و در آپارتمانها تسویهٔ شارژ. اگر فروشنده وکیل است، اصالت و حدود اختیارات وکالتنامه را نیز از دفترخانه استعلام بگیرید؛ فروش با وکالتنامهٔ باطلشده یکی از رایجترین شکلهای کلاهبرداری ملکی است.
با استناد به قرارداد مشارکت یا پیشفروش، دادخواست الزام به تحویل مبیع و در کنار آن مطالبهٔ خسارت تأخیر تحویل بدهید. اگر قرارداد وجه التزام روزانه تعیین کرده باشد، مطالبهٔ آن نیاز به اثبات ورود ضرر ندارد. در پروژههای نیمهتمام، معمولاً درخواست کارشناسی میزان پیشرفت نیز لازم میشود تا دادگاه بتواند تکلیف تحویل را روشن کند.
اگر اجارهنامه رسمی یا دارای کد رهگیری و شهود باشد، میتوانید از شورای حل اختلاف دستور تخلیه بگیرید که ظرف چند روز اجرا میشود. اگر قرارداد این شرایط را نداشته باشد یا اختلاف بر سر مبلغ و خسارت وجود داشته باشد، باید دادخواست تخلیه بدهید که رسیدگی آن طولانیتر است. در هر دو حالت، پرداخت ودیعه همزمان با تخلیه انجام میشود.
با دعوای اثبات صوری بودن معامله و ابطال سند. بار اثبات بر عهدهٔ مدعی است و معمولاً از راه قرائن انجام میشود: نبود جریان واقعی پول، بهای بسیار پایینتر از قیمت روز، ادامهٔ تصرف فروشنده در ملک پس از فروش و نسبت خویشاوندی طرفین. این دعوا معمولاً وقتی مطرح میشود که بدهکاری اموال خود را برای فرار از دین به نزدیکانش منتقل کرده است.
در دعاوی مالی ملکی، مبنا ارزش منطقهای ملک است نه قیمت روز بازار؛ به همین دلیل هزینهٔ دادرسی معمولاً بسیار کمتر از تصور اولیهٔ افراد است. برای دعاوی غیرمالی مانند رفع تصرف، هزینه ثابت است. در صورت ناتوانی مالی، میتوانید همراه دادخواست اعسار از هزینهٔ دادرسی نیز مطرح کنید.
مبایعه‌نامهٔ عادی میان طرفین آن معتبر است و می‌توان بر اساس آن الزام به تنظیم سند رسمی خواست، اما در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست. یعنی اگر همان ملک با سند رسمی به دیگری منتقل شده باشد، دارندهٔ سند رسمی مقدم است. به همین دلیل توصیه میشود بلافاصله پس از مبایعهنامه، برای تنظیم سند رسمی یا دستکم درج بازداشت اقدام شود.
هرگونه تصرف و تغییر در ملک مشاع نیازمند اذن همهٔ شرکاست. میتوانید همزمان دو مسیر را دنبال کنید: دعوای حقوقی قلع و قمع بنا و اعادهٔ وضع به حال سابق، و در صورت جمع بودن شرایط، شکایت کیفری تصرف عدوانی. پیش از هر اقدام، از طریق دادگاه تأمین دلیل بگیرید تا وضعیت فعلی ملک با نظر کارشناس ثبت شود؛ بدون این کار، اثبات تغییرات بعدی دشوار میشود.